Renting a property that is being sold. What happens next?

Tu Casa

By Nathalia N. Cruz-Edmonds

The market to buy a home is “sizzling” hot but for some reason you cannot do it at this time therefore you are renting.  You have lived inside your home for about a year and a couple of months and you love it.  Out of the blue, the owner asks to enter the property to do an inspection the next day.  The owner and other people enter your home, they tour the home and they leave.  A couple of weeks later you get the notification that someone new owns your home.  Now what?

In the state of Maryland, each county deals with a resale of an investment property differently.  But if you are living in Baltimore City, the owner of the home has to provide you with a “Baltimore City Exemption of Tenant’s Right of First Refusal”.  This form must be sent to you via certified mail within forty-eight (48) of the home going on the market.  Why do REALTORS have to do this?  Because in the government believes the Renter must be given a fair chance at buying where they currently live.  It gives a fair advantage to everyone, specially those who are currently living inside the property.  This form also provides the name, address and phone number of the Baltimore City Department of Housing and Community Development which can help you by providing you with information on how to buy that or other homes.

If you haven't’ received this form and you know the property you live at has been sold, please contact the Maryland Real Estate Commission.  They are located at 500 North Calvert Street 3rd Floor in Baltimore.  You can also call them at (410) 230-6230.  You may also visit their website at http://www.dllr.state.md.us/license/mrec/.

What happens if the Listing Agent did send the form and you decided to not buy the property?  There are many scenarios.  The Good Scenario is when the new owner decides to keep you as a tenant with the same terms.  Meaning, same rental price and same lease dates.  Perfect!  Have a new lease signed with the new owner and get the address of where you can make your rental payments.  Read your lease agreement well and ask questions if you do not understand.  If you paid a Security Deposit, you DO NOT need to pay a new one.  The Security Deposit must have been given to the new owner as part of the sale.

The Bad Scenario is when the new owners decide to let you complete the lease but provide you with a sixty (60) day notice to vacate sixty (60) days before your lease expires.  There is no law that protects you against this.  This is every landlord’s/owner’s right to do when the lease is about to end.  The Ugly Scenario is when the Landlord/Owner decides to file a “Wrongful Entry & Detainer”.  Unlike the “Tenant Holding Over” which is done after a tenant stays inside the property after the scheduled move out date, the Wrongful Entry & Detainer the new owner does NOT want any residents inside the property.  The Wrongful Entry & Detainer as well as the Tenant Holding Over work just like an eviction for failure to pay rent.

The Landlord or Owner must go to the District Court and fill out the proper documentation and pay a fee.  The Clerk’s Office then accepts the request, which is a lawsuit, and schedules a date.  A copy is sent to the house in question stating which date the case is.  The court might send the court date in the mail or the Sheriff might tape it to the door.  Once the court date arrives, if you do not show up because (1) you forgot or (2) you never got the notice, that will be in your disadvantage.  Some procedures provide you with a four day appeal but a judge still has to approve it.  Once the judge approves the judgement to have the request from the Landlord or Owner to remove you from their property the case will be transfer to the Sheriff’s office.  To get a date as to when the Sheriff will knock on your door and ask you to leave the premise can take up to an additional four (4) to six (6) weeks.  When the Sheriff knocks on your door, he will ask you to take your most valuable possessions and immediately leave the premises.  The new Landlord or Owner will then change the locks to the house.  If you  have furniture and clothes inside, in Baltimore City you will lose everything once the Sheriff ask you to leave the home.  In other counties the Landlord or Owner will bring people to remove your items for you and place them in the curb.  After twenty-four (24) hours have passed the Landlord or Owner can place any items in the curb inside the trash can.  Please seek legal advice if any of these two forms have been given to you.

Nathalia N. Cruz-Edmonds is a REALTOR with Berkshire Hathaway HomeService PenFed Realty.  To schedule a meeting call at (410) 350-5848, or at her office (410) 464-5500 or via email at nathalia.edmonds@penfedrealty.com.  To learn about available properties or read her blog please visit http://nathaliaedmonds.penfedrealty.com.  She is also the owner of Clearview Real Estate Management LLC a third party real estate management company in Maryland for more information visit http://clearviewREM.com.

Contratistas y Permisos: Que necesitas para poder referir TU negocio y para vender tu inversión!

Tu Casa

Por Nathalia N. Cruz-Edmonds

¿Sabía usted que si usted tiene una empresa de pintar casas en Maryland pero no tiene la licencia de la Comisión de mejoras para el hogar o como se llama en ingles, Maryland Home Improvement Commission, o por sus siglas en inglés MHIC, un agente de bienes raíces no puede referir futuro negocio? En noviembre de 2014, la Comisión de Bienes Raíces Maryland creó un reglamento que prohíbe a los agentes de bienes raíces y con penalidad de multas si es encontrado culpable de referir proveedores de servicios sin licencia. Este reglamento requiere que para para poder hacer un referido, los agentes tiene que hacer los referidos por escrito, tiene que verificar que el proveedor de servicios tiene una licencia del estado actual, informar la fecha en que el agente verificó por última la base de datos de licencias de estado y proporcionar un enlace electrónico al registro de licencias.

El agente de bienes raíces que se han encontrado violando esta regulación podría ser multado hasta $ 5,000 por infracción. Esto hará que conseguir nuevos clientes a través de una colaboración con agentes sea muy difícil. ¿Por qué es esto? Debido a que los consumidores siguen siendo afectados por los propietarios de negocios sin escrúpulos que hacen trampa, estafa y roban a la gente de buen corazón. El estado de Maryland ha considerado agentes inmobiliarios como una fuente de confianza, por lo tanto es responsable de proporcionar información precisa a sus clientes.

La siguiente es una lista de los negocios que necesitan ser adecuadamente licencia:

• Se requiere una licencia MHIC al instalar cualquier cosa que se convierte fijada permanentemente a la casa o propiedad, como baldosas y suelos de madera o un sistema de aspiración central, etc.
• Edificio o reforzar la chimenea, o la instalación de un casquillo de la chimenea, entonces se requiere una licencia de mejoras para el hogar. Servicio de limpieza no está incluido.
• Si el contratista realiza cualquiera de los servicios de reparación en la casa, entonces se requiere una licencia MHIC. No, demolición y trabajo de limpieza no se considera dentro de la definición de "mejoras para el hogar." Por lo tanto, el contratista no está obligado a tener una licencia MHIC para realizar estos servicios.
• La Comisión ha determinado que la instalación de televisores montados en la pared en las residencias no se considera "mejoras para el hogar"; por tanto, no se requiere una licencia MHIC.
• Pintura de casas se incluye dentro de la definición de "mejoras para el hogar." Esto incluye pintura interior y exterior y la pintura decorativa también.
• Sí, caminos de entrada, incluyendo caminos de grava, están dentro de la definición de "mejoras para el hogar"; por lo tanto, se requiere de un contratista autorizado para realizar el trabajo.
• No, una licencia MHIC no es necesaria para los tratamientos de ventanas interiores, como la instalación de cortinas o persianas. Esto se considera la decoración y no está dentro de la definición de "mejoras para el hogar."
• Trabajo realizado en la comunidad de bienes no cae dentro de la jurisdicción de la Comisión de mejoras para el hogar. Si un propietario contrata a alguien para construir un columpio o en el gimnasio de la selva en su casa, entonces se requiere una licencia MHIC, si la estructura se fijará de forma permanente a la tierra.
• Se requiere una licencia mejoras para el hogar, si la nave se instalará de forma permanente por el contratista en los terrenos adyacentes a la residencia. Si el contratista vende y entrega el cobertizo y simplemente lo coloca en el suelo, o sobre una base no permanente, como bloques de cemento, el contratista no está obligado a tener una licencia MHIC.
• Sí, se requiere una licencia de contratista de mejoras al hogar o subcontratista para instalar paneles solares para un dueño de casa, sin importar si los paneles se instalarán en el hogar o una dependencia adyacente a una residencia, o se adjuntará a la tierra al lado de la residencia. Se requiere un maestro electricista con licencia para conectar los paneles para el sistema eléctrico.
• Mientras que los contratistas del paisaje son licenciados por MHIC, el Departamento de Recursos Naturales de Maryland es responsable de los expertos de árboles de licencia. El trabajo de un experto árbol incluye el recorte, poda, raleo, el cableado, la conformación, la eliminación o la reducción de la corona de los árboles que son 20 pies o más de altura.

Una buena guía para saber si su empresa tiene que ser una licencia es responder a esta pregunta, es la mejora o reparación va a estar conectado permanentemente a la estructura? Si la respuesta es sí, usted necesita una licencia MHIC. Si usted tiene alguna pregunta con respecto a la regulación de licencias para en hogar, póngase en contacto con mhic@dllr.state.md.us correo electrónico o visite en línea en http://www.dllr.state.md.us/license/mhic/

Para recibir ayuda y educarse o capacitarse para aprender sobre esta licencia, favor de llamar a Hispanos Sin Fronteras al (301) 933-4447 o búsquenlos en Facebook https://www.facebook.com/SomosHispanosSinFronteras.

La siguiente lista son los proveedores de servicios que el agente inmobiliario necesita buscar que tengan licencia, incluye, pero no se limita a, las referencias a los prestamistas hipotecarios, corredores de hipotecas, tasadores de bienes raíces, los inspectores de viviendas, contratistas de mejoras al hogar, fontaneros, electricistas, calefacción, ventilación y aire acondicionado contratistas y todos los demás que se requiera ser licenciado. El Reglamento cubre referencias proporcionadas en relación con "la prestación de servicios de corretaje de bienes raíces."

Otro aspecto muy importante es que al hacer renovaciones en su casa, el contratista deberá ponerse en contacto con la ciudad o el condado donde se encuentra la casa y pedir permiso o “permits” en inglés.  

Usualmente, hay que pedir permiso para hacer cambios eléctricos, instalación de refrigeración y calefacción, insolación, añadiduras o remover parte de las estructura de una vivienda, plomería, entre otras cosas.  Para un listado en específico, usted debe buscar la lista en el condado donde se encuentra la propiedad.  Si usted quiere comprar una propiedad para alquilar o para vender usted se debe de seguir estas normas para evitar problemas en el futuro.

Se requieren permisos de construcción para lo siguiente:

• Estructuras de accesorios (cobertizos, garajes, pérgolas, etc.) más de 120 pies cuadrados
• Todas las estructuras accesorias situadas en la inundación de la zona A o ubicadas en los barrios históricos
• Garajes y cocheras asociadas a viviendas unifamiliares
• En la tierra piscinas de más de 250 pies cuadrados con lámina de agua de 24 pulgadas o más
• Todas las piscinas enterradas: una barrera de seguridad de 48 pulgadas con, puertas de cierre automático de auto-bloqueo se requiere
• Muros de más de 36 pulgadas: se requieren dibujos de ingeniería desde hace más de 48 pulgadas
• Cercas más de 42 pulgadas de altura
• Cubiertas superior a 16 pulgadas sobre el grado más bajo y excede 120 pies cuadrados
• Estufas de leña, estufas de pellets y chimeneas
• Las adiciones y modificaciones estructurales en las viviendas existentes
• Encerrando de porches abiertos y cubiertas
• Excavaciones Sótano
• Cambio de uso de la estructura
• Permisos de demolición
• La clasificación más de 5.000 pies cuadrados
• Alteraciones de casas históricas

Estados y condados proporcionan números de teléfono o sitios web para el consumidor de encontrar si la empresa está licencias o para verificar si se solicitaron y aprobaron los permisos. Para algunos puede ser demasiado y demasiado caro, pero al final se le proporciona una paz de la mente. El costo de hacer negocios es alto, pero la tranquilidad de saber que la posibilidad de su quema de casa porque de no ser correctamente cableadas disminuye en gran medida.

Nathalia N. Cruz-Edmonds es un REALTOR® con Berkshire Hathaway HomeService PenFed Realty. Para programar una llamada de reunión (410) 350-5848, en su oficina (410) 464-5500 o por correo electrónico a nathaliaedmonds@gmail.com. Ella es también el dueño de Clearview Real Estate Management LLC una compañía de bienes raíces para la manejación de propiedades.